从“保刚需”到“制约刚需” 央行态度转变意味着什么？

导读：9月19日晚上，央行突然对楼市表态，支持北京对首套房上浮利率，而此次出面表态的是“人民银行营业管理部”（相当于央行北京分行），而在这之前为了保护刚需的权益曾约谈过工商银行北京分行，要求其取消对公贷款利率“不低于贷款基准利率的0.9倍”的限制，而现在突然转向，对利率上浮表示支持，是为了制约刚需吗？还有为什么是由北京分行表态？从本次表态来看，值得肯定的一点是为了在十九大召开之前，保持楼市维稳的基调。

央行支持北京对首套房上浮利率

9月19日晚上，楼市再传大消息：央行突然对楼市表态，支持北京对首套房上浮利率。针对近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流的现象，人民银行营业管理部19日傍晚表示，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此人民银行营业管理部积极支持。

央行这是什么意思？为什么不由央行总部的人出面，对全国重点城市上浮首套房利率表达支持，而是由“北京分行”表达对北京地区上浮首套房利率表示支持？很明显，十九大前力保北京楼市稳定不出错，利用北京楼市风向标的作用告知全国“调控力度不会放松”。

央行通过“北京分行”对北京市场表态的方式，影响力度会比较“适中”，而不会扩大化。这个表态同样适用于深圳、上海、南京等热点城市。

从本次房贷利率调整时间和调整幅度看，是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主调整，部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模，加大对实体经济信贷支持力度。

从具体利率水平看，各银行根据各自成本不同，进行了自主差异化定价，工商银行、建设银行、北京银行、广发银行等大型银行资金成本较低，首套住房贷款利率上浮幅度也相对较小，普遍为基准利率上浮5%；民生银行、光大银行、浦发银行、渤海银行等中小型银行资金成本压力较大，首套住房贷款利率普遍为基准利率上浮10%或以上。

从全国范围来看，除北京以外，近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

这意味着中国楼市调控已经进入最严格的阶段，在热点城市刚需买房也要受到制约了。

高层从保刚需转向抑制刚需的背景

事情要追溯到今年6月中旬，国务院领导批示，由国家发改委旗下的“价格监督检查与反垄断局”约谈了工商银行北京分行原因是在北京的“银行圈子”里存在一个“市场利率定价自律机制”，“牵头行”是工商银行北京分行。这个“自律机制”下，北京的主要银行达成了两项“公约”：第一，对公贷款利率“不低于贷款基准利率的0.9倍”；第二，约定了存款利率上限和首套房个人贷款利率折扣（减少折扣）。

当时发改委要求北京各银行取消对公贷款利率“不低于贷款基准利率的0.9倍”的限制，并对约定存款利率上限和首套房个人贷款利率折扣的必要性等作出说明。对于当时北京各银行减少首套房贷款折扣、甚至上浮利率的做法，高层并不认可，认为这会“抑制刚需”。

才过了3个月，“人民银行营业管理部”就通过央视喊话，支持北京各银行的做法，显然意味着高层对于楼市的看法再次出现调整。

转变原因

第一，10月中旬将召开重要会议，目前还有一个多月，这个时候楼市应该保持平稳，不能再起波澜，尤其是不能再次出现价格反弹。

第二，根据国家统计局公布的8月数据，目前全国商品房的平均消化周期只有5个来月，已经显著偏低；其中商品住宅（剔除办公楼、商业营业用房）的消化周期只有3个多月。这是非常危险的，很多城市都可能出现供不应求的状况。所以，让楼市成交量降下来，等待市场补库存是必须的。

第三，银行房贷额度十分紧张。个人房贷现在是价涨量小，利率提高的同时，额度也十分紧张，有客户想高价贷款也不一定能快速放款。2016年全年北京地区人民币贷款增加6059.4亿元，其中去年末比年初新增的个人房贷大约为2442亿元，今年比去年少1000亿元，大约是1442亿元。而前8个月已经新增1233.3亿元，意味着到年末新增额只有210亿元左右，即使考虑到每月个贷还款回收的额度，今年余下四个月的房贷额度也非常紧张。

影响

央行支持对楼市的定向加息，即便是首套房的刚需也不可避免。这个定向加息包含两个含义：第一，加息是针对楼市的，不是针对实体经济的；第二，加息是针对热点城市的，而不是全国。

央行这个新表态，将让热点城市的楼市在成交量上迅速入冬，因为购房者的购房成本将有显著上升。

（本文来源：财经韬略、乐房投资俱乐部、北京青年报等）

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